Arrendamiento y actividad económica

Ahora bien, este requisito no se interpreta igual en todos los impuestos. Vea las diferencias a continuación.

 

IRPF

Para que la actividad de arrendamiento sea considerada como una actividad económica en el IRPF, el titular debe tener un empleado con contrato laboral y a jornada completa. Si no se cuenta con esa mínima organización de medios humanos, los rendimientos deberán calificarse como procedentes del capital inmobiliario.

Recuerde que, cuando el arrendamiento se califica como actividad económica, no es posible aplicar la reducción por arrendamiento de viviendas. Ésta sólo es aplicable cuando los rendimientos se califican como procedentes del capital inmobiliario.

A la hora de interpretar el cumplimiento de este requisito en el IRPF, Hacienda aplica criterios muy rígidos. Por ejemplo:

• No admite que la persona empleada sea un profesional autónomo o un gestor, ya que no habría contrato laboral.

• Tampoco considera que exista actividad económica cuando se tiene contratado a un trabajador a jornada completa que, al mismo tiempo, también trabaja a jornada completa para otra empresa (supuesto de pluriempleo).

• En este segundo caso, Hacienda presume que el empleado no dedica su jornada laboral completa a la actividad de arrendamiento, por lo que se incumple el requisito para que se considere actividad económica.

• Es preciso poder acreditar que la contratación del empleado es necesaria para la gestión de la actividad. Es decir, se debe probar que existe una carga de trabajo suficiente. En este sentido, el número y el tamaño de los inmuebles arrendados puede ser un indicio muy relevante de la carga de trabajo.

Por ejemplo, si sólo se dispone de uno o dos inmuebles arrendados (aunque su valor sea elevado), Hacienda puede considerar que se ha contratado al empleado con la única finalidad de “aparentar” la realización de una actividad económica (al no existir una carga de trabajo suficiente que justifique dicha contratación). En cambio, si se arrienda un volumen relevante de inmuebles y se gestionan las incidencias propias de los alquileres (contratos, vencimientos, impagos, obras de conservación, declaraciones de IVA y retenciones), la necesidad de disponer de un empleado sí estará justificada y, por tanto, existirá actividad económica.

 

Impuesto de Patrimonio e Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Para que los inmuebles alquilados se consideren afectos a la actividad económica de arrendamiento, es preciso que se cumpla el mismo requisito que en el IRPF: la persona física titular debe disponer de un empleado contratado a jornada completa que gestione el alquiler.

El hecho de que el arrendamiento de inmuebles tenga el carácter de actividad económica es de gran importancia tanto en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) como en el Impuesto del Patrimonio (IP), ya que permite que las personas con inmuebles alquilados disfruten de los incentivos de empresa familiar:

• Si una persona tiene inmuebles alquilados y se considera que están afectos a una actividad económica, pueden quedar exentos en el IP.

• La transmisión de dichos inmuebles por herencia o donación también puede disfrutar de una reducción del 95% en el ISD.

No obstante, además del requisito de que los inmuebles alquilados estén afectos a actividades económicas, existen otras condiciones para disfrutar de los incentivos de empresa familiar. Por ejemplo, tanto en el ISD como en el IP se exige que los rendimientos netos derivados de la actividad supongan la principal fuente de renta del titular de los inmuebles, y en el IP se añade la necesidad de que los inmuebles transmitidos se mantengan durante un cierto número de años.

Estos incentivos en el IP y en el ISD también son aplicables cuando la persona física posee participaciones que representan, al menos, el 5% del capital de sociedades que, a su vez, tienen inmuebles. En ese caso, la exención en el IP se aplica sobre las participaciones, y la reducción en el ISD, sobre la transmisión de éstas por herencia o donación. A estos efectos:

• Si no se llega al 5% del capital, los incentivos pueden ser igualmente aplicables si el grupo familiar sí posee, como mínimo, el 20%.

• Al menos el 50% de los activos de la sociedad debe estar afecto a actividades económicas (este requisito puede incumplirse durante 90 días al año). Si no se alcanza dicho porcentaje, los incentivos no son aplicables en ninguna medida.

No deben computarse los elementos no afectos ni los valores cuyo coste de adquisición no supere, en su conjunto, las reservas generadas por la realización de actividades económicas en los últimos diez años.

Si se cumplen estos requisitos, los incentivos de empresa familiar se aplican proporcionalmente al porcentaje del activo afecto a actividades económicas. Por ejemplo, si un 60% del activo está afecto, un 60% del valor de las participaciones que se posean estará exento en el IP.

 

Impuesto sobre Sociedades

En el ámbito del Impuesto sobre Sociedades (IS), para que se considere que la sociedad está llevando a cabo una actividad económica de alquiler, también es preciso que disponga de al menos un trabajador con contrato laboral y a jornada completa que se encargue de la gestión de los inmuebles.

Esta regla afecta de forma directa a las sociedades cuyo activo está constituido principalmente por inmuebles arrendados. Cuando más de la mitad del activo de una sociedad está constituido por valores o no está afecto a una actividad económica, es de aplicación el régimen de sociedades patrimoniales. Así pues, el hecho de que los inmuebles se consideren afectos a una actividad evita la aplicación de dicho régimen.

Tener la consideración de entidad patrimonial impide la aplicación de diversos incentivos, como, por ejemplo, el régimen de pymes o la exención por doble imposición del 95% en la venta de las participaciones de la sociedad patrimonial.

En todo caso, en el IS el requisito de tener un empleado a jornada completa se aplica de forma flexible. En concreto:

• Cuando una entidad forma parte de un grupo mercantil, a la hora de valorar la existencia de la actividad económica de alquiler se deben tener en cuenta todas las sociedades del grupo. Por tanto, existirá actividad económica cuando una sociedad tenga su activo principalmente constituido por inmuebles alquilados y cuando de la gestión de dichos alquileres se encargue un trabajador contratado por la propia empresa o por otra entidad del grupo.

• Hacienda también acepta la existencia de actividad económica en el alquiler de inmuebles cuando la empresa arrendadora subcontrata a un tercero para gestionar los alquileres. Para ello, sólo es preciso que el tercero disponga de los medios necesarios para desempeñar tal actividad (por ejemplo, una gestoría).

Hacienda considera que este criterio sólo es aplicable al IS, de modo que no es extrapolable ni al IRPF, ni al IP, ni al ISD. En dichos impuestos sigue siendo necesaria la contratación de una persona a jornada completa para que la actividad de alquiler se considere actividad económica (no es posible subcontratar la gestión a terceros).