Arrendament i activitat econòmica

Això no obstant, aquest requisit no s'interpreta per igual en tots els impostos. Vegeu les diferències a continuació.

 

IRPF

Perquè l'activitat d'arrendament tingui la consideració d'activitat econòmica en l'Impost sobre la Renda de les Persones Físiques, el propietari ha de tenir un treballador amb contracte laboral i a jornada completa. Si no hi ha una organització mínima de recursos humans, els rendiments s'han de classificar com a procedents del capital immobiliari.

Recordeu que, quan l'arrendament es qualifica d’activitat econòmica, no és possible aplicar la reducció per arrendament d'habitatge. Això només és aplicable quan els rendiments es classifiquen com a provinents del capital immobiliari.

A l'hora d'interpretar el compliment d'aquest requisit en l'IRPF, Hisenda aplica criteris molt rígids. Per exemple:

• No admet que l'empleat sigui un professional autònom o un gestor, ja que no hi hauria contracte laboral.

• Tampoc considera que hi hagi activitat econòmica quan té contractat un treballador a jornada completa que, alhora, també treballa a jornada completa per a una altra empresa (cas de pluriocupació).

• En aquest segon cas, Hisenda presumeix que l'empleat no dedica tota la seva jornada laboral a l'activitat d'arrendament, per la qual cosa s'incompleix el requisit per ser considerat una activitat econòmica.

• Cal poder acreditar que la contractació de l'empleat és necessària per a la gestió de l'activitat. És a dir, s'ha de demostrar que hi ha una càrrega de treball suficient. En aquest sentit, el nombre i la mida dels immobles arrendats pot ser una indicació molt rellevant de la càrrega de treball.

Per exemple, si només es disposa d'un o dos immobles arrendats (encara que el seu valor sigui elevat), Hisenda pot considerar que l'empleat ha estat contractat amb l'única finalitat de “fer veure” que es duu a terme una activitat econòmica (ja que no hi ha una càrrega de treball suficient que justifiqui aquesta contractació). D'altra banda, si es lloga un volum important d'immobles i es gestionen les incidències dels lloguers (contractes, venciments, impagaments, obres de conservació, declaracions de l'IVA i retencions), es justificarà la necessitat de tenir un empleat i, per tant, hi haurà activitat econòmica.

 

Impost sobre el Patrimoni i Impost sobre Successions i Donacions

Per tal que els immobles arrendats siguin considerats subjectes a l'activitat econòmica d'arrendament, s'ha de complir el mateix requisit que en l'IRPF: la persona física titular ha de tenir un empleat contractar a jornada completa que gestioni el lloguer.

El fet que l'arrendament de béns immobles tingui caràcter d'activitat econòmica és de gran importància tant en l'Impost sobre Successions i Donacions (ISD) com en l'Impost sobre el Patrimoni (IP), ja que permet a les persones amb béns immobles llogats gaudir dels incentius d'empresa familiar:

• Si una persona té immobles llogats i es considera que estan destinats a una activitat econòmica, poden estar exempts en l'IP.

• La transmissió d'aquests immobles per herència o donació també pot gaudir d'una reducció del 95% en l'ISD.

No obstant això, a més del requisit que els immobles llogats estiguin destinats a activitats econòmiques, hi ha altres condicions per gaudir dels incentius d'empresa familiar. Per exemple, tant l'ISD com l'IP exigeixen que els rendiments nets derivats de l'activitat siguin la principal font d'ingressos per al titular dels immobles, i en l'IP s'afegeix la necessitat que els immobles cedits es mantinguin durant un cert nombre d'anys.

Aquests incentius en l'IP i en l'ISD també són aplicables quan la persona física posseeix participacions que representen almenys el 5% del capital de societats que, al seu torn, tenen immobles. En aquest cas, l'exempció en l'IP s'aplica a les accions, i la reducció en l'ISD, a la transmissió d'aquestes per herència o donació. A aquests efectes:

• Si no s'arriba al 5% del capital, els incentius poden ser igualment aplicables si el grup familiar sí que posseeix almenys el 20%.

• Com a mínim el 50% del patrimoni de l'empresa ha d'estar destinat a activitats econòmiques (aquest requisit es pot incomplir durant 90 dies a l'any). Si no s'arriba a aquest percentatge, els incentius no són aplicables en cap mesura.

No s'han de calcular els elements no afectes ni els valors el cost d'adquisició dels quals no superi, en conjunt, les reserves generades per la realització d'activitats econòmiques en els darrers deu anys.

Si es compleixen aquests requisits, els incentius d'empresa familiar s'apliquen proporcionalment al percentatge de l'actiu afecte a activitats econòmiques. Per exemple, si el 60% de l'actiu està afecte, el 60% del valor de les participacions que es tinguin estarà exempt en l'IP.

 

Impost sobre Societats

En l'àmbit de l'Impost sobre Societats (IS), per tal que es consideri que la societat està duent a terme una activitat econòmica de lloguer, també és necessari comptar com a mínim amb un treballador amb contracte laboral i a jornada completa que s'encarregui de la gestió dels immobles.

Aquesta regla afecta directament les societats que tenen un actiu constituït principalment per immobles arrendats. Quan més de la meitat de l'actiu d'una societat estigui constituït per valors o no estigui afectat a una activitat econòmica, serà d'aplicació el règim de societats patrimonials. Així, el fet que els immobles es considerin afectes a una activitat impedeix l'aplicació d'aquest règim.

Tenir la consideració d'entitat patrimonial impedeix l'aplicació de diversos incentius, com, per exemple, el règim de pimes o l'exempció per doble imposició del 95% sobre la venda de les participacions de la societat patrimonial.

En tot cas, en l'IS s'aplica amb flexibilitat el requisit de tenir un treballador a jornada completa. En concret:

• Quan una entitat forma part d'un grup mercantil, s'han de tenir en compte totes les societats del grup a l'hora de valorar l'existència de l'activitat econòmica de lloguer. Per tant, hi haurà activitat econòmica quan una societat tingui el seu actiu constituït principalment per immobles llogats i quan la gestió d'aquests lloguers estigui encomanada a un treballador contractat per la mateixa empresa o per una altra entitat del grup.

• Hisenda també accepta l'existència d'activitat econòmica en el lloguer d'immobles quan l'empresa arrendadora subcontracta un tercer per a la gestió dels lloguers. Per a això, només és necessari que el tercer disposi dels mitjans necessaris per dur a terme aquesta activitat (per exemple, una gestoria).

Hisenda considera que aquest criteri només és aplicable a l'IS, per la qual cosa no es pot extrapolar a l'IRPF, l'IP o l'ISD. En aquests impostos encara és necessari contractar una persona a jornada completa perquè l'activitat de lloguer sigui considerada una activitat econòmica (no és possible subcontractar la gestió a tercers).